商品房销售降幅四季度开始收窄，伍戈但增速转正仍需到明年一季度。居民

衣食住行，还愿皆为美好生活的买房向往。其中，伍戈“住”尤为突出，居民无论刚需还是还愿改善性需求。去年10月以来，买房房贷利率已累计下行159bp，伍戈放款周期也从73天大幅缩短至25天。居民在贷款成本与难度都下降的还愿背景下，近期居民购房意愿却降至6年来最低，买房提前还款仍在持续。伍戈

政策在顾虑什么？居民

近期地方财政赤字创历史新高，土地成交降幅为同期最大。还愿但“因城施策”调整力度明显不及过往，全国平均首付比例约43%，限购城市数量占比约15%，均为历史较高水平。多地还出现放松政策的“一日游”现象，似倾向“只做不说”。此外，房贷利率已降至LPR的法定利率下限附近，总量政策空间仍有待打开。这些或都折射出“房住不炒”基调下政策操作层面的某种顾虑。

地产之外的因素？

与过往不同，本轮购房意愿低迷与地产之外的因素更相关。疫情管控仍有不确定性，居民收入及预期受损，传统刺激政策的效果当然会“钝化”。分省份来看，疫情管控冲击下收入下降越多的省份，商品房销售的回落幅度也越大。参照过往两年，秋冬季节疫情管控加剧的概率往往较大，其对于居民收入及购房意愿的负向影响仍可能持续。

何时回归正常均衡？

诸多风险因素也影响着居民购房意愿。当前房企整体的现金流未见好转，商票逾期的项目公司数创年内新高。据已披露中报的18家危机房企数据测算，涉及“保交楼”资金约4000多亿元，而当前已下达支持“保交楼”的政策资金仅2000多亿元。

长期而言，老龄化和城镇化决定了一国房地产的基本趋势。因城施策有望继续调整，总量性房贷利率还将下行。考虑到基数效应，商品房销售降幅四季度开始收窄，但增速转正仍需到明年一季度，土地市场和房地产投资的修复更为缓慢。

（作者伍戈系首席经济学家，曹海巍、俞涛、高童系长江证券研究员，常书杰、高世宜、牛拗系长江证券实习研究员）

第一财经获授权转载自微信公众号“伍戈经济笔记”。