南华期货研究所 戴朝盛Z0014822

周日（5月15日），南华央行和银保监会共同发布了关于调整差别化住房信贷政策有关问题的期货通知，要求对于贷款购买普通自住房的贷款调整居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，利率二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。下限也就是意味说对于未来新发放的，首套房贷款利率下限现在允许在5年期LPR（目前是南华4.6%）基础上下浮20个基点，就是期货4.4%。但是贷款调整已有房贷以及未来的二套房贷均不涉及，二套房贷利率下限依然是利率LPR上浮60个基点（5.2%）。

贷款利率下限是下限什么？

贷款利率下限顾名思义就是住房贷款的最低利率。我国个人住房贷款利率遵循“因城施策“原则，意味主要由“全国+地方+银行”三层确定。南华全国定一个统一的期货贷款利率下限，在此基础上，贷款调整地方层面，也就是人民银行和银保监会各派出机构根据“因城施策”原则，自主确定辖区内贷款利率的加点下限调整方向，可以跟随全国下限下调，也可以保持不动或者适度上调，各个银行再根据自身特定情况自主决定每笔贷款的具体加点数值。也就是说全国定一个下限，各地在此基础上再定一个下限，然后银行再基于自身情况确定一个大于等于下限利率的真实贷款利率。

本轮房地产下行周期中，银行层面的加点下调已经非常普遍了，各地方级别的下限利率下调也不时出现，但全国层面的尚属首次。

历史上是否曾有过相似措施？

其实历史上基本每一轮大的房地产调整期，中央层面均会采取类似措施。譬如2008年10月，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的公告》，明确将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，2014年9月，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，也提出对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

只不过当时的贷款基准利率是央行直接公布的，而现在贷款利率挂钩的是LPR，导致看起来像是一个新的举措。

政策效果如何？

全国层面的首套房贷款利率下调20个基点，整体政策力度还是蛮大的，可以提振市场信心，但最终效果仍有待检验。

首先，调整的只是首套房，针对刚需，符合“房住不炒”的大方针，二套房享受不到，投机性购房需求依然受抑制。

其次，根据贝壳研究院的数据，2022年4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，距离此前的利率下限（4.6%）依然有57个基点的差距。因此，即使全国层面不调整，实际贷款利率下调的空间也是比较大的。

最后，我们可以与2014年时期做个比较（2014年时期相比2008年时期更接近当前情况）。2014年9月，央行出台类似政策，但房地产开发投资直到2016年才企稳，这中间还配套了非常多的其他房地产业相关支持措施，譬如放款公积金贷款条件、降低首付比例、调整营业税等等。因此，要想看到此轮地产行业出现明显的好转，不仅要看各地以及银行自身对贷款利率的调整情况，也要看到更多其他的地产行业政策出台。

可以肯定的是，在经济压力加大的同时，地产的利好政策仍将在路上。