来源：贝壳财经

9月21日，逆势能否万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”）公开招股已进入第三日。万物此次万物云拟全球发售约1.17亿股H股股份，资本每股发售价为47.1港元-52.7港元，市场每手100股。逆势能否

业内人士分析，万物万物云已建立社区空间居住消费服务、资本商企和城市空间综合服务、市场AIoT及BPaaS解决方案服务（主要指智慧物业）三大业务板块，逆势能否如今选择“逆势而上”，万物或许是资本正当时。

行业估值下滑，市场万物云“逆势而上”

与大多数同行相比，逆势能否万物云从地产母公司“独立”出来稍晚了一些。万物2020年被视为物管企业的资本上市元年，包括、、等多家物管企业排队赴港上市，彼时市场风口也吹得正旺，上市物企大多获得了高估值。

2021年11月，万物云启动上市。2022年9月1日，据港交所披露，万物云通过港交所聆讯，并披露聆讯后资料集。9月19日，万物云就其境外上市及全球发售刊发招股章程。同时，万物云宣布，该公司拟全球发售约1.17亿股H股股份，于9月19日-9月22日进行招股，每股发售价为47.1港元-52.7港元，每手100股，预期将于9月29日9时开始交易。

在房地产行业较为低迷、港股物业企业的估值有所下滑的背景下，万物云选择此时上市引起业内关注。

“今年的港股IPO市场比较困难，已经申请上市的企业超过230家，截至目前仅有46家企业成功上市，成功率极低。”香港一位券商人士表示，现在连投行都在不断裁员，万物云选择在这个时间段上市不算特别好的时机。

今年以来，港股IPO共成功上市发行46单（不包括介绍上市和转板）。即使已经上市的股票，表现也不尽如人意。据不完全统计，在融资超1亿美元的16单项目中，首日上涨的仅4单，首日破发的共7单，其余项目首日表现均与IPO定价持平；上市至今，港股股价仍维持在发行价以上的IPO项目仅3单。

不过，在2022年中期业绩发布会上，万科董事会主席郁亮曾表示，分拆万物云不是“卖猪崽”，而是希望通过上市获得更大发展空间。“我们不在意短期市场的估值，更看重通过资本市场支持能够得到长期发展，以及与开发业务的协同。”

在嘉和家业物业服务研究院研究总监李艳杰看来，经过几年调整物业股估值已经相对合理，并非不是二级市场参与者的好时机，万物云选择“逆势而上”，或许是正当时。

获淡马锡、瑞银资管等基石投资者支持

“从万物云的发售价来看，这是一个相对合理的价格，看得出万物云的态度。”一家20强房企的投资者关系负责人表示，这一认购价格可以说是诚意满满，吸引了淡马锡、瑞银资管等多个豪华基石投资者，影响预期的因素更多来自市场。

根据万物云招股书，此次招股吸引了中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、HHLR基金及YHG投资、润晖投资、淡马锡、Athos资本等机构投资者，机构类型涵盖国资、外资、私人，基石投资金额约为2.8亿美元。

据业内人士分析，万物云此次发行规模预计8亿美元至9亿美元，虽比之前预计的缩水，但仍将成为今年以来港股规模较大的公开发行。万物云每股发售价为47.1港元至52.7港元，全球发售完成后（假设不行使超额配股权）对应市值549.7亿港元至615.1亿港元。假设万物云2022年实现归母净利润增速达30%，则考虑汇率因素后，发售价对应2022年PE估值为22.4倍至25.1倍，在港股物业企业中处于第二高水平，仅次于华润万象生活。

“万物云已建立社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大业务板块，万物云上市有望推动物业部分估值显性化。”李艳杰说。

李艳杰认为，从万物云自身来说，企业发展最重要的是借助资本市场获得助力，在市场较为低迷的情况下，万物云的综合竞争力在这个板块内优势反而相对突出，具有较好的认购前景。

物业板块分化，行业优胜劣汰加速

万物云踏入资本市场无疑为当前低迷的市场注入了一剂强心针。不过，物业板块的分化也不可避免。

据克而瑞物管数据显示，今年以来，59家上市物业企业股价下跌的数量达到了51家，仅有3家物业企业股价小幅上涨。另一方面，截至7月31日，年内成功上市的物业企业有4家，另有8家物业企业递表。与物业企业股价相对应的是，59家上市物业企业的估值再次下降。截至7月31日，59家上市物业企业总市值为3420.3亿元，较上月末下跌22.8%，市值下跌的房企多达44家；市盈率和市盈率均值分别为11.4倍和11.6倍，均较上月末（13.9倍和14.1倍）下降。

比如，今年年初，服务总市值达到1285亿元，也是当时唯一一个市值破千亿的物企。随后，股价下调，市值一路下降至7月初的1007亿元。7月19日，华润万象生活市值首次超过碧桂园服务，跃居首位。截至7月31日，碧桂园市值较月初“腰斩”，仅有505.9亿元。市值较月初降幅排在59家物业企业第三位。

“目前，华润万象生活的估值高达30余倍，、、的市盈率也在20倍以上，说明市场不是对物业股极度悲观，而是对物业股更挑剔。”李艳杰如是说。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，万物云的上市有助于改善物业板块的基本面，提升板块质量与信心，并加强市场对物业板块的关注。同时，万物云的上市将使得万科物业服务业务估值显性化，推动和加剧物业股板块的分化，促进物业股板块内部的加快整合和行业集中度的提升。

“当前市场情绪虽然相对偏低，但资本市场处于相对理性阶段，对企业的估值也较为理性。万物云的上市有望进一步提升行业活力。”一位业内人士表示，物业行业已在资本板块、规模及收入、品牌知名度等多方面，呈现“强者愈强、弱者愈弱”的现象。优质物业企业上市会重振大家对物业板块的信心，以竞争加速行业优胜劣汰洗牌速度，是对物业板块质量的推动。

新京报记者 张建

编辑 武新 校对 柳宝庆 杨许丽